Legfontosabb témák

Felkelt tetszhalott állapotából a magyar lakásépítés, köszönhetően a kormány családtámogatási rendszerének, valamint a befektetési céllal vásárlók megjelenésének. Éppen ezért minden olyan hír érdekes mostanság, ahol az újépítésű ingatlanok kapcsán botrányról, a vásárlók becsapásáról esik szó, hiszen a pénzügyi válság előtt tele volt a sajtó ilyen esetekkel. Mostanában a balatonfüredi Silver de Lux Apartmanház kapcsán hallani rémhíreket, például azt, hogy hiába fizették ki sokan lakásuk vételárát, mégis elveszíthetik azokat. A 2013 óta tartó pereskedés végére most úgy tűnik, végre pont kerülhet. Barna Tibort, a Silver de Lux Kft. ügyvezetőjét kérdeztük arról, hogy szerinte hogyan fajultak el a dolgok idáig, illetve mi lesz az évek óta ingatlanjukban lakók sorsa. És persze arról, hogy ha van, mi a tanulsága ennek a sokszereplős, kusza történetnek.

Adott a balatonfüredi Silver de Lux Apartmanház, a város egyik legjobban fejlődő területén. A lakók két-három éve bent laknak, ám egyes sajtóhírek szerint egyáltalán nem biztos, hogy megtarthatják ingatlanjukat. Mindez azért, mert az építtető Silver de Lux Kft. és anno a generál-kivitelezést  végző Fertődi Építő és Szolgáltató Zrt. (FÉSZ) perben állnak egymással, az előbbi ugyanis kötbér címén visszatartotta a kivitelezői díj 20 százalékát, 180 millió forintot. Emiatt jelenleg a Silver de Lux Kft. felszámolás alatt áll, a lakók pedig hiába fizették ki részben vagy egészben ingatlanjuk vételárát, az albetéteket a mai napig nem jegyezték be a földhivatalnál. A sajtóban megjelent hírek szerint a kialakult helyzetért Barna Tibor, a Silver de Lux Kft. ügyvezetője a felelős, mert nem fizette ki a kivitelezést elvégző vállalkozást. Ez klasszikus történetnek tűnik, a pénzügyi válság előtt számos hasonló történt, ami azért érdekes, mert most újabb nagy lakásépítési bumm előtt állunk.

eco.hu: A FÉSZ azt mondja, hogy azért nem tudta határidőre, 2013 októberére befejezni az építkezést, mert nem kapta meg időben a területet, illetve adminisztrációs problémák is hátráltatták a kivitelezést. Ha ez igaz, akkor valóban nem volt jogos a kötbér visszatartása.

Barna Tibor (B.T.): Először is, amit én mondok, azt papírokkal és dokumentumokkal is alá tudom támasztani. 2012 novemberében aláírtunk egy generálkivitelezői szerződést a FÉSZ-szel, ezt követően a jogerős építési engedélyt még ebben az évben, december 28-án átadtuk a kivitelezőnek. Ők 2013 január 13-án meg is kezdték az építkezést, vagyis nem valós az az állítás, hogy bármi késleltette volna az indulást. Mi a területet időben átadtuk, a szerződésben pedig aláírták, hogy a terveket megismerték és kivitelezésre alkalmasnak találták. Ezért hiteltelen szerintem, hogy három évvel később arra hivatkoznak, hogy a tervek nem voltak jók, hiszen ha ez valóban igaz, akkor már az elején úgynevezett akadályközlést kellett volna tenniük, ami után nekem új terveket kellett volna kérnem a tervezőtől. Ez azonban nem történt meg.

barna_tibor1

eco.hu: Ha ez valóban így történt, és az ön állításait dokumentumokkal is alá tudja támasztani, akkor a bíróság miért adott mégis a generálkivitelezőnek igazat? Legalábbis az esettel kapcsolatban megjelenő írásokban rendre felbukkan ez az állítás.

B.T.: Nincs semmilyen bírósági ítélet, ugyanis a FÉSZ és a cégem között – Balatonfüred polgármesterének aktív közreműködésével – idén márciusban megállapodás született, ez alapján pedig szüneteltetésbe tettük a bírósági szakaszt. Én voltam az, aki most kértem a per folytatását, hogy kiderüljön végre, hogy a bíróság kinek ad igazat. Ez azért volna fontos, mert hamarosan lejár a szüneteltetés hat hónapos határideje, ennek lejártával pedig a per automatikusan megszűnik. Igaz, hogy most ismételten megállapodtunk a FÉSZ-szel, ám mivel ezt a felszámoló bíró nem hagyta még jóvá, nem szeretnék kicsúszni ebből a határidőből.

eco.hu: Ha igaz, hogy ön dokumentumokkal tudja igazolni, hogy a generálkivitelező cég miatt csúszott a kivitelezés, akkor a felszámolás egyáltalán, hogy indulhatott el?

B.T.: A kivitelezési határidő 2013 augusztus 20-a körül lett volna, ehhez képest 260 napot csúszott a FÉSZ, ezért én a következő év márciusában a jogászaim tanácsára és a lakóim védelmében benyújtottam a kötbérigényemet. Álláspontom szerint a kötbér igényemet jogosan nyújtottam be, hiszen a generálkivitelezői szerződés tartalmazza azt a passzust, hogy a kötbérigényemet én a végszámlából visszatarthatom.

Belátható, hogy a 260 napos csúszás már tarthatatlan volt egy mindössze 9 hónaposra tervezett kivitelezés esetén. A kötbérigény benyújtásával az volt a célom, hogy rábírjam a céget a munkára, és fejeződjön be végre az építkezés, mert máskülönben a lakók tulajdonjoga nem kerülhet bejegyzésre.  Ez százmilliós veszteség, mert sokakkal olyan szerződést kötöttünk, hogy a vételár fennmaradó részét a használatba vételi engedély megszerzése és az albetétesítés után fizetik csak ki, ami a vevőknek jelent nagyobb biztonságot.

eco.hu: Akkor a lakóknak a mai napig sincs a földhivatalnál bejegyzett tulajdonjoguk?

B.T.: Az albetéteket a mai napig nem tudtuk bejegyeztetni, mert a FÉSZ időközben levonult az építkezésről, és egy teljesítési igazolási szervezettel kiadatott egy olyan igazolást, miszerint a kivitelezés befejeződött. 2013 óta működnek teljesítési igazolási szervezetek, amelyek feladata eldönteni, hogy a vállalkozók valóban elvégezték-e az általuk kiszámlázott munkát, mert ha igen, akkor a megbízónak azt ki kell fizetnie számukra. Ezzel az építőiparban elharapózó körbetartozásokat kívánta visszaszorítani a jogalkotó.

eco.hu: Ha ön szerint nem készült el az ingatlan, akkor a Teljesítésigazolási Szakértői Szerv (TSZSZ) hogyan adhatott ki igazolást a munka elkészültéről?

B.T.: Úgy, hogy ez a szervezet mindössze három lakást nézett meg, míg a többi, félbehagyott ingatlant egyszerűen nem is látták.

eco.hu: Közben azzal is megvádolták önt, hogy a cégéből kimentette a vagyonelemeket, így a felszámoló nem tudja kifizetni a hitelezőket, valamint a pénzét követelő generálkivitelezőt.

B.T.: Ez nem igaz, ugyanis a cégben 200 millió forint értékű készpénz és ingatlanvagyon van, az előbbi az az összeg, amivel a lakók tartoznak még nekünk. Csakhogy én ezt nem tudtam lehívni, hiszen az albetéteket nem jegyezték be, ezért nem tehettem mást, mint hogy csődvédelmet kértem, hátha ez idő alatt meg tudok egyezni a kivitelezővel, és végre a pénzemhez jutok. Hiszen ott a pénz, csak nem jutok hozzá, mint ahogy az ingatlanvagyont sem tudom értékesíteni, amíg az albetétek nincsenek bejegyezve. Mivel nem sikerült megállapodnunk, automatikusan felszámolás alá kerültünk.

eco.hu: Hogyan lehetséges, hogy a Teljesítésigazolási Szakértői Szerv mindössze pár lakás megtekintése után az egész komplexumot késznek nyilvánította?

B.T.: Ez nagyon jó kérdés. A szervezet ráadásul sem az én műszaki ellenőreimet, sem a Silver de Lux Kft. képviselőit nem hívta meg a bejárásra. Az eljáró bíróság, mert időközben perré alakultunk, éppen ezért első fokon el is utasította a TSZSZ jelentését, hiszen a 46-ból mindössze azt a három lakást tekintették meg, ami elkészült.

eco.hu: Ha a bíróság szerint nem készültek el az ingatlanok, akkor miért folytatódott az ügy egyáltalán?

B.T.: Azért, mert a Kúria később visszaállította az eredeti állapotot, és elfogadta a szakvéleményt, valamint kötelezett bennünket arra, hogy 15 napon belül fizessük ki a FÉSZ által benyújtott végszámla összegét. Ezt azonban képtelenek voltunk kifizetni, hiszen ahogy mondtam, a lakók 100 millió forintos tartozását albetétesítés nélkül nem tudjuk behajtani, illetve a meglévő ingatlanelemeket sem tudjuk addig értékesíteni. De ezzel a Kúria már nem foglalkozott.

eco.hu: Hogy került a képbe egyáltalán a Kúria?

B.T.: Úgy, hogy a FÉSZ Zrt. a Kúriánál megtámadta a bíróság elsőfokú, a teljesítési igazolást nem elfogadó határozatát, a Kúria pedig helyt adott a fellebbezésnek anélkül, hogy a teljesítési igazolás elkészültének körülményeit vizsgálta volna. Vagyis egyfelől van egy, a felfüggesztett elsőfokú bírósági eljárás, illetve van egy ettől független kúriai határozat arról, hogy nekünk ki kell fizetnünk a kötbérben visszatartott végszámla összegét. Mindazonáltal első fokon a per folytatódik, és annak a kimenete még bármi lehet.

eco.hu: A kúriai határozata ellen lehet fellebbezni?

B.T.: Felülvizsgálati kérelemre van csak mód, de az ügyvédeim szerint ennek nincs sok értelme, ugyanis amíg ezt elbírálják, a végrehajtás zajlik tovább.

eco.hu: Az ingatlan végül mégis elkészült.

B.T.: Igen, a kivitelezés körülbelül tíz százalékát végül egy másik kivitelezővel fejeztettük be, hogy a lakók végre beköltözhessenek.

eco.hu: A 180 millió forintos kötbér, aminek a kifizetésén most megy a vita, fedezte az önök kárát és többletköltségeit?

B.T.: A generálkivitelezői szerződésünk egyösszegű, átalánydíjas kivitelezői szerződés, ami azt jelenti, hogy semmilyen pótmunkát vagy elszámolást nem tartalmaz, mindössze azt rögzíti, hogy nekem 900 millió forintot kell kifizetnem a kivitelezőnek az elvégzett munka ellenében. A szerződésben van még ezen kívül egy maximum 20 százalékos, vagyis 180 millió forintos kötbérigény. Ha nem rögzítjük a kötbér felső határát, akkor a csúszás hossza alapján akár 600 millió forintos kötbért is követelhetnénk, ugyanis napi 4 millió forint járna a késésért. Ezt a szerződést a FÉSZ Zrt. vezérigazgatója, valamint én, mint a Silver de Lux Kft. tulajdonosa és ügyvezetője írtuk alá, illetve a műszaki ellenőrök ellenjegyezték. Ez egy okirat, amit utólag semmisnek tekinteni nem lehet, én pedig az ebben foglaltak szerint jártam el, amikor a kötbér igényt érvényesítettem.

eco.hu: Mi a helyzet azzal az állítással, hogy egyes lakásokhoz gyanúsan olcsón, ár alatt jutottak hozzá a tulajdonosok? Ebből egyesek arra következtetnek, hogy ön így vett ki pénzt a cégéből.

barna_tibor2

B.T.: Aki ismeri az ingatlanfejlesztés logikáját, az tudja, hogy a jogerős építési engedély megszerzése után azonnal elkezdjük hirdetni magunkat, amit mi papírról értékesítésnek hívunk, mert az építkezés ekkor még el sem kezdődött. Ilyenkor készítünk egy üzleti tervet, és beállítunk egy olyan árat, amivel a beruházás biztosan nyereséget termel majd. Később, ahogy beindul az értékesítés, folyamatosan emelünk az áron, ezért lehetséges, hogy az utolsó lakás lényegesen drágábban kelt el, mint az első néhány. Ezért úgy érdemes összevetni a lakások árait, ha azt is megnézzük, hogy melyiket mikor adtuk el. És persze voltak olyanok is, akik szerkezetkészen kérték a lakásukat, ami értelem szerűen ugyancsak alacsonyabb árat jelentett.

Létezik egyébként az ingatlanfejlesztők körében egy másik stratégia is, amikor nagyon magas árakról indulnak, majd ha esetleg azon az áron nincs az ingatlanokra kereslet, akkor szépen engednek belőle. De ez szerintem rossz taktika.

eco.hu: A kötbéren kívül egyéb vitatott összeg is van?

B.T.: A kötbéren túl volt még egy 45 millió forintos összeg, amit az esetleges garanciális javításokra tartottunk még vissza. Ezt én mindig is elismertem, mindössze a szerződésben is rögzített bankgaranciát kértem, vagyis valójában 180 millió forinton megy a vita.

eco.hu: Milyen ítéletre számít, illetve számított akkor, amikor a pereskedés elindult? 

B.T.: Arra számítottam, hogy a bíróság valószínűleg megosztott ítéletet hoz, vagyis 90-90 millió forintban megosztja a kötbérigényt, amit a cégben lévő vagyontárgyakból ki tudnánk fizetni.

eco.hu: És mi lesz akkor, ha a bíróság úgy dönt, hogy a teljes összeget ki kell fizetniük a FÉSZ részére? Akkor repülhetnek a lakók?

B.T.: Ilyen nem fordulhat elő. Mindig is az volt a legfontosabb számomra, hogy akik már kifizették, illetve akik ki fogják majd fizetni az ingatlanokat, azok tulajdonjoga minél hamarabb legyen bejegyezve. Ennek megfelelően, amikor elfajult a vita a FÉSZ-szel, akkor mindenkinek tulajdonjogot adtam, ezért a lakásokban lassan három éve bent laknak a tulajdonosok. Jogi értelemben ők jelenleg ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonosok, akiket az ingatlanokból nem lehet kitenni, bárhogy is riogassanak ezzel egyes újságcikkekben. Ők kifizették a lakásokat, lakják a lakásokat, tulajdonosai a lakásoknak, a földre tulajdonjoguk van bejegyezve.

eco.hu: Mi lesz most akkor?

B.T.: Valószínűleg az egész ügy hamarosan véget ér, mert sikerült ismét megállapodnunk a FÉSZ Zrt-vel, már csak a felszámoló bírónak kell erre rábólintania.

eco.hu: Ez új fejlemény. Ha sikerült megállapodniuk, akkor miért folytatná a pert mégis?

B.T.: Ahogy említettem, ha nem folytatjuk a pert, akkor hat hónappal a szüneteltetés megkezdését követően automatikusan megszűnik az eljárás, amit szeretnék elkerülni, amíg nincs végleges megállapodás. Ha a felszámoló bíró jóváhagyja az egyezséget, azonnal leállítjuk a pert is.

eco.hu: Én azt nem értem csak, hogy ha ön biztos az igazában, akkor miért nem teremti elő a FÉSZ által követelt összeget valamilyen más forrásból, és viszi végig a pert? Hiszen ha a bíróság önnek ad igazat, akkor a 180 millió forintos kötbért nem kell kifizetnie, sőt akár kártérítést is követelhet. 

B.T.: A felvetés jó, de én ezen a történeten olyan sokat veszítettem anyagilag, hogy egy bizonytalan dologra nem veszek fel újabb hiteleket. Mert hiába gondolom én és a jogászaim azt, hogy igazunk van, a bíróság döntését nem tudjuk megjósolni.  Ezen kívül nekem a legfontosabb most az, hogy legyenek bejegyezve a lakók az ingatlan-nyilvántartásba, ami a per folytatása miatt újabb évekig elhúzódhatna. Ezt nem akarom. De az is gond, hogy a felszámoló még azt sem mondta meg a mai napig, hogy mit tart felszámolói vagyonnak, ez pedig azért fontos, mert ezen vagyon után ezután 5 százalékos illetéket kell kifizetnem.

eco.hu: Bízzunk benne, hogy most tényleg lesz megállapodás. A dolog egyébként hogyan érinti az ön ingatlanfejlesztői pályafutását. Úgy tudom, hogy a Silver de Lux apartmanokon kívül is vannak projektjei.

B.T.: Arra mindenféleképpen büszke vagyok, hogy a nevemhez fűződik a balatonfüredi Silver, ami szerintem Magyarország egyik legkedveltebb üdülőközpontja. Ezt én terveztettem, építtettem és értékesítettem, amiért a vállalkozásom nívódíjat kapott, 2008-ban pedig a Silver Bridge 2002 Kft. az év vállalkozása is volt Balatonfüreden. A Silver de lux Kft. által megvalósított objektum helyén eredetileg egy sok-sok évig elhanyagolt, lepusztult terület volt, amely méltatlanul illeszkedett a városi környezethez. Az élet ismételte önmagát, hiszen a Silver komplexum ma már a város legfrekventáltabb turisztikai központjává vált, ez esetben pedig az egykor elhanyagolt periférikus városrészben mára már szállodák nőnek ki körülöttünk, és egyre másra indulnak az ingatlanfejlesztések.

Én balatonfüredi lakos vagyok, itt élek, sok mindent megtettem és meg fogok tenni a városért. Több fejlesztésem is volt, építettem kisebb-nagyobb társasházakat, de a legsikeresebb projektem a Silver Hotel és a Silver Udvar. Legutóbb egy kicsit túl akartam lépni Balatonfüreden, Veszprémben például előkészítés alatt van egy 44 lakásos társasházi projektem, amelyik már jogerős építési és kivitelezési engedéllyel rendelkezik, és ahol most tendereztetjük a kivitelezőt.

Fülöp Norbert

Csak a legfontosabb gazdasági hírek

Nem kell tovább keresgélnie a híreket. Iratkozzon fel hírlevelünkre, hogy a legfontosabb gazdasági hírek találják meg Önt.

E-mail cím:

Hozzászólások

Hozzászólás írásához be kell lépnie, vagy ha még nem regisztrált nálunk, regisztráljon!
buy research papers cheap writing services michigan study help online write my paper intelligence studies plz help me write my essay